拿地神器:“果粒橙”没干过“王老吉”

发布时间:2024-03-02 03:25:00 来源:乐鱼APP

  6月14日,吸引61家房企参拍的北京市海淀区双新村两宗块花落越秀和天恒。经过摇号竞逐,越秀以79.35亿元幸运摇中北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-01地块(简称:003地块);天恒以19.55亿元摇中北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-004-01地块(简称:004地块)。

  现场,越秀北京公司总经理董毅专门带了一个写着“大吉大利”的手提袋放在桌子上,而一旁中能建参拍代表的桌上摆着果粒橙。

  6月1日,中能建幸运摇中顺义新城第20街区的SY00-0020-6001地块时,桌上也摆着一瓶果粒橙。

  这次,“果粒橙”没干过“王老吉”。最终,越秀幸运摘得海淀双新村003地块,成为最大赢家。

  今年以来,越秀已经摇中两宗好地块,大家不由得羡慕他们的好运气,估计下一次土拍满场都是“大吉大利”的袋子了。

  如今北京楼市购买主力是改善性购房需求,海淀四季青恰好是改善需求“长坡厚雪”的地方。

  四季青位于海淀西部,三山五园环抱之中,抬头可见绵延西山与玉泉山白塔,周边遍布圆明园、香山公园、国家植物园、八大处等多家公园景点,更有着通勤清华大学、北京大学、人大附中等海淀学府的交通便利,因此,这里还是海淀高校自主办学的实验田。海淀外国语、师达中学、青苗国际双语学校、北京海淀凯文学校等民办和国际学校集中于此。

  2009年-2019年,四季青一直没有新房供应,很多在西山别墅区居住10年以上的客户想置换新房,却无房可选。

  2020年9月,颐和金茂府以50.6亿元开盘即售罄的成绩,刷新楼市排行榜,而且开盘不到3个月,网签金额就达到惊人的40亿元。

  2020年10月,四季青又迎来了融创香山壹号院开盘,45.3亿元的销售成绩同样优秀。由此可见,四季青不缺购买力。

  这次出让的003和004地块容积率只有1.05,适合做别墅、洋房、大平层等改善产品,符合区域高端购房需求定位,因此被开发商们热捧。

  但是,这两宗地规划条件也很苛刻。例如,地块限高12米;003地块要求建设4.5万平米的超低能耗建筑,这些都是豪宅项目的设计难题。

  “做豪宅三大忌:层高低、外立面差、户型不好”,一家房企的资深设计师在研究四季青003地块后指出,为了尽最大可能避免室内出现梁柱,大户型往往会使用更厚的楼板,12米限高除去楼顶装饰,以及室内精装的地暖、石材、吊顶等,按四层来设计每层层高是多少?

  为了达到超低能耗建筑要求,这类房子的窗墙比不会做得很大,当年海淀树村的融创学府壹号院就因为规划条件限制,缺少了落地窗等豪宅元素,未来会不可能影响二手房价格?

  房小评从多位资深规划专家和开发商设计师处了解到,如今超低能耗建筑技术已成熟,只要开发商肯花钱,依然能做出既符合超低能耗要求,又具备豪宅居住体验感的产品。

  我们之前调研过关于超低能耗住宅的性能和居住体验(参考:《》),建筑本身并无问题,只是因为要达到超低能耗标准,需要在一些地方做取舍。

  超低能耗对建筑的气密性能、保温性能要求很高,因此,采用多层保温隔热材料的墙体是控制成本的最有效办法。

  某超低能耗建筑项目负责这个的人说,即便按照正常建筑的开窗尺寸来做超低能耗建筑,每平米建筑成本要增加3000元左右。如果换成大窗,不但对玻璃的厚度、型材的厚度、粘贴胶的要求更高,成本也将成倍增长。

  比如,能达到超低能耗要求的建筑窗体为2米*3米,如果换成3*4米的窗体,在大多数情况下要将现有三层中空玻璃换成四层中空玻璃,并在中空层充上惰性气体,再贴上Low-E镀膜,才可以做到同样的超低能耗标准。

  四季青两宗地块指导价为12.1万元/平米,周边改善购房需求旺盛,未来产品将是200平米左右的大平层或叠拼、联排别墅,这样的产品需要大面宽、落地窗和舒适的单层面积来提升产品力。

  如上所述,如果实现落地窗,在大多数情况下要把玻璃从三层加厚到四层,中间充上惰性气体,并且贴隔热膜,这不是每平米增加3000元成本就能实现的。

  上述房企资深设计师表示,超低能耗建筑的居住体验感很好,适合做100-160平米之内的中高端改善户型产品。相比之下,大平层、别墅类产品做超低能耗代价有点大,尤其地下空间也要实现超低能耗。

  当下,有很多想来四季青“打新”的客户,都觉得新盘指导价与周边二手房价格形成了倒挂,买到即赚到。

  据某中介经纪人消息,四季青这两宗地出让后,很多2000万元以上的豪宅客户都停下了置业脚步,等着“打新”。

  但四季青这两宗地“打新”的成色还要看后续开发商的产品设计能力,看其产品是不是具备豪宅的底色和豪宅卖点,方可从价格维度“打新”。

  据海淀最大的土地整理一级研发企业有关人员消息,四季青板块内还有诸多较容易整理的土地。尤其是以仓储为目的厂房,腾退后进行土地变性,成为新的住宅供地。

  总结:四季青区域购买力仍然雄厚,超低能耗建筑考验着四季青两宗地的豪宅成色;奔着“打新”去买房的客户仍然要谨慎,这个区域未来仍然有土地供应。

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